Сегодня основой налогооблагаемой базы является кадастровая стоимость. Первую кадастровую оценку недвижимости, результаты которой были приняты в целях налогообложения, московские власти провели еще в 2014 году. Тогда же владельцев торговой и офисной недвижимости площадью свыше 3000 кв. метров обязали платить налог на имущество по ее кадастровой стоимости (если площадь меньше, собственники платили по балансовой). Правда, на переходный период ставки налога были щадящие: в 2014 г. было 0,9%, в 2015 г. – 1,2%, а в 2016 – 1,3%.

Почти сразу владельцы недвижимости потянулись в Росреестр с просьбами пересмотреть кадастровую оценку. Например, в 2015 году, в Москве, комиссия рассмотрела 3226 заявлений, в то время, как в 2014 было рассмотрено всего 1676. По России наблюдалась схожая динамика: в 2014 году в Росреестр поступило 17 382 заявлений, результатом которых стало снижение их суммарная кадастровой стоимости на 32,3%. А уже в 2015 году количество обращений почти удвоилось – до 31 277, а кадастровая стоимость снизилась на 26,8%, до 3,68 трлн. рублей.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости зачастую недостоверно отражают реальную рыночную стоимость недвижимости, так как при ее оценке не учитываются такие индивидуальные особенности объектов, как месторасположение, архитектурные особенности, наличие коммуникаций, качество подъездных путей.

Иногда объекты недвижимости, согласно проведенной кадастровой оценке, стоят баснословных денег, из-за чего собственников требуют выплачивать не менее баснословные налоговые отчисления. Большинство собственников обоснованно считают, что лучше оплатить работу по индивидуальной оценке в независимой компании, чем смириться с ГКО и годами выплачивать необоснованные суммы.

Вся проблема заключается в методологии, поскольку кадастровая оценка проводится по методу массовой оценки с построением регрессионной модели, когда результаты оценки малой для группы объектов распространяются на всю недвижимость субъекта. Из-за такого метода, в ходе которого обобщается имеющаяся информация по всем факторам оценки, появляются погрешности, которые выливаются в недостоверные данные. При этом ни одна из существующих методик массовой оценки недвижимости до настоящего момента не была утверждена на федеральном уровне.

Учитывая, что кадастровая стоимость является основой налогооблагаемой базы, такие погрешности приводят к серьезным последствиям. Практика оспаривания кадастровой стоимости показывает, что по объектам в Москве кадастровая стоимость завышена в среднем на 30-50%, в Московской области картина еще более печальная – кадастровая стоимость часто завышена в 10 и более раз. Например, многие вспомнят недавний случай, когда Житель Одинцово получил налог в размере 4 млн. рублей за двухкомнатную квартиру площадью 76 м². И такие ситуации, к сожалению, не единичны.

В условиях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, число которых в одном субъекте РФ достигает миллиона и выше, проверка исходной информации и индивидуальный подбор объектов-аналогов кадастровым оценщиком невозможен из-за крайне сжатых сроков исполнения работ и колоссального массива объектов.

Именно поэтому существует общепризнанный факт: определение стоимости объекта недвижимости в рамках индивидуальной оценки в большей степени отражает действительную ситуацию на рынке недвижимости, чем массовая. Это объясняется тем, что при индивидуальной оценке эксперт опирается на собственный опыт и профессиональные навыки, вручную производит подбор объектов-аналогов, выезжает на осмотр объекта. При такой оценке учитывается каждый нюанс: рельеф и конфигурация земельного участка, расположение объекта относительно магистралей, подведённые коммуникации, окружающая инфраструктуру и множество других аспектов, влияющих на стоимость объекта.

Именно поэтому встает вопрос о необходимости совершенствования методологии массовой оценки и, в целом, о дальнейшем развитии института кадастровой оценки. До тех пор пока это не произойдет, проблему объективной оценки решают независимые оценщики.

На сегодняшний день, Правительство Москвы утвердило кадастровую оценку 6,8 млн. объектов недвижимости, стоящих на кадастровом учете на 1 января 2016 года. Таким образом, определена кадастровая стоимость для расчета налога на имущество на 2017-2018 год. Судя по предыдущему опыту, собственники и арендаторы будут вновь вынуждены обратится к независимым оценщикам для повторного прохождения процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

Многие люди всё ещё воспринимают необходимость оспаривания чего-либо в официальных инстанциях как лишнюю «головную боль» с непредсказуемым результатом. Особенно, если речь заходит о корректировке налогообложения. Вместе с тем, столкнувшиеся с данной ситуацией уже знают, что оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или объекта капитального строительства может снизить уплачиваемый налог в несколько раз.

При этом стоит помнить, что как и любое важное дело, оспаривание кадастровой стоимости лучше всего поручить профессионалам. Если вы твёрдо убеждены в необходимости данной процедуры применительно к вашему зданию, квартире или участку, достаточно направить кадастровый номер специалистам, которые помогут в решении этой задачи.

Что происходит с институтом кадастровой оценки на данный момент:

3 июля 2016 года было принято три федеральных закона, существенно меняющих порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости: № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов Российской Федерации».

С 1 января 2017 года установление и оспаривание кадастровой оценки регулируется новым законодательством и действующими положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости третьей главы Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»и 25 главой Кодекса административного судопроизводства РФ(в части, не противоречащей новым нормам).

Одним из ключевых изменений процедуры пересмотра кадастровой стоимости стала отмена обязательного досудебного порядка урегулирования споров для компаний, установленного два года назад. Не смотря на это, в законе № 237-ФЗ указано, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании (ч. 3 ст. 22). Также продолжает действовать 246 статьяКАС РФ, в которой указано, что к административному исковому заявлению должны прилагаться документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора.

Для обращения в комиссию закон устанавливает три обязательных документа, без которых заявление об оспаривании кадастровой стоимости не будет принято на рассмотрение:

1) Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения о результатах определения кадастровой стоимости;

2) Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект;

3) Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном и электронном носителях.

При этом для обращения в комиссию больше не требуется экспертиза отчета, однако при подготовке иска в суд положительная экспертиза отчета, сделанная саморегулируемой организацией оценщиков необходима.

В рамках федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в каждом регионе будут организованы ГБУ, которые по единой федеральной методологии станут определять не только кадастровую стоимость недвижимости, но и будут проводить ее актуализацию. Также эти бюджетные учреждения будут не только определять кадастровую стоимость при проведении ГКО, предоставлять разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости, систематизировать информацию о рынке недвижимости, но и рассматривать обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, что вероятнее всего, не лучшим образом повлияет на независимость оценки.

Автор

Доктор экономических наук , член президиума Российской академии естественных наук вице- президент Международной академии международной академии духовного единства и сотрудничества народов мира ( академик МАДЕНМ),судебный, финансово-экономический, строительный, технический , стоимостной эксперт

Гаспарян Мартик Юрикович